CIL博客 – 离你最近的离岸故事

　　2008-7-25证券市场周刊 叶檀 　　房地产市场将成为外资天下，现在看来言之过早，但目前的政策维系下去，中国购房者不得不在外资楼盘里讨生活。 　　房地产市场从诞生伊始就是个怪胎，担负着拉动内需、重振经济的重任，纠缠着官商勾结的利益阴影，一级市场与二级市场严重割裂。但目前这个怪胎没有被高明的医术矫正，反而在非市场化的畸形道路上越走越远。 　　这轮针对房地产的宏观调控，正确的做法是加强了政府的保障责任，公益性住房在一定程度上抑制了节节上升的房价。但硬币的另一面是，歧视性地打压房地产投资，政府之手越来越多地伸进微观房地产领域。本轮房价暂时下挫造成幻像，越来越多的人相信政府对市场细致的干预是弥补市场外部性所必须，由此陷入新一轮计划经济的覆辙。虽然此次干预借着民意与公益的面目出现，但无法改变计划经济的内核。 　　市场总有办法采用迂回手段解决问题。在国内的房地产市场，我们看到一系列不可解释的现象，就是市场自发的对应之策。 　　房地产资金来源成谜。本轮调控以来，房地产受到双重挤压，一方面受信贷紧缩的影响，房地产企业很难融资，另一方面，房地产企业的自有资金比例提高到35%，土地开发的周期受到严厉监督，房地产市场观望气氛浓厚，导致市场回款速度下降。直接后果是，房地产存在极大的资金缺口，连资金较为宽裕的房地产公司现金流都无法支撑，全年房地产企业资金缺口在数千亿。 　　令人奇怪的是，房地产投资比例却在上升，远远超过GDP的增幅。根据国家发改委公布的2008年第1季度房地产市场运行报告的数据，今年第1季度全国房地产开发完成投资3544亿元，同比增长26.9%，增幅比去年同期加快6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅1.6个百分点。据海通证券的研究，2008 年1-5 月资金来源的22.67%来自国内贷款，自筹资金占37.29%，其他资金约占38.41%，其他资金中的定金及预收款占23.5%，表明1-5 月房地产资金来源中的定金及预收款基本与国内贷款所占比例相当。三者相加为83.46%，剩余资金16.54%只能来自于非公开的渠道。 　　最近房地产企业融资频频获批的消息，不能解释房地产资金来源。百亿企业债不能缓解房地产企业的燃眉之急。解决资金无外乎两个渠道，一是除银行以外的内地民间融资，二是救急的外资。 　　外资正在中国房地产市场坐收渔利，或者购置物业，享受日后房地产回暖后的溢价——4月份当月全国住宅新开工面积、在建和竣工面积增长都出现了比较明显的下降，从6月开始，上海等较为稳定的房地产市场的在建面积出现下降，意味着未来住房供给下降与价格上升的可能——或者，以假股权真债权方式向内地房地产企业输血，获得高额债息。包括恒大地产、首创置业在内的多家地产企业近期通过引入外资的模式融得巨资，以缓解紧缩的资金链，共同开发旗下项目。保守估计，热钱为房地产开发商提供开发融资的年收益率至少在30％以上。如果这一估算属实，则外资收益将超过绝大多数国际一流投资公司的收益。 　　罔顾市场紧缩信贷的结果，不过是导致利益的重新分配，原来由国内金融机构独享，现在由外资分羹，房地产市场的趋势印证了这一点。 　　似乎是巧合，《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》在本月紧急实施，外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门。房地产行业“限外令”开了一道缝，这被认为是引导外资进入二三线房地产市场的信号。 　　有关方面一方面继续“限外”，一方面从后门“开口”，有学者提出引入外资暗度陈仓、最后关门打狗的策略。这是庸人之策也是非道义非市场之策——外资既然有途径进入中国也有途径回流，并且，以次贷以后发行的美元数量之多，占据中国房地产市场不在话下，有据可查进入的外资流入房地产数量不大，那是因为多数资金无法统计。 　　世邦魏理仕上海投资物业部执行董事万砺峰（Steve Mooney）介绍境外投资者已经学会使用多种投资策略：一是寻找具有离岸股权结构的物业，绕开境内投资时复杂且费时的审批程序，如今年上半年上海楼市的外资收购案中，97%来自离岸交易；二是寻找一个具有丰富当地资源的强大内地伙伴，外资乐于在合资公司中扮演财富投资者的角色，如瑞银和金地、大摩和雅居乐等；三是购买在境外上市的内地开发商的股权，以股东的身份来分享发展收益，并为具体项目上的进一步合作打下基础，如新加坡政府投资公司购买首创置地的股份、凯德置地购买建业地产的股份等。 　　上海高力国际顾问有限公司出具的研究报告显示，上海地区以资产转让或股权转让（超过50％的股权转让）方式整幢收购已建成或预售在建物业，共有11个项目投资成功，总体成交金额已逾17.2亿美元，已达2007年全年成交额的61％。其中，高端住宅及写字楼项目是投资者最受欢迎的物业类型，占到总投资额的90％。从投资者结构来看，在人民币持续升值与经济相对依然强劲增长的预期下，境外机构在上海房地产投资市场依然活跃，2008年上半年成交的11个物业中，境外机构成交项目达8个，投资金额占同期总成交额的88％。 　　外资占领中国房地产市场耸人听闻吗？现在觉得是，再过几年，就成现实了。 　　前两年房价的快速上升引发严重的社会矛盾，房价下降是回归理发的开始，而不应成为纯粹的情绪渲泄。我们需要正视市场问题，并以市场化的举措改变市场的畸形状态。更重要的是，让房地产市场的利益为企业、政府、购房者与普通民众共享。 标签：外资, 房地产, 海外结构, 离岸结构, 紧缩

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吴其伦 　　一直以来，在中国的房产市场有一种奇怪的现象，那就是房产既得利益者有意无意地结成了房价联盟。说其奇怪，是因为在市场经济条件下，商家都是考虑自身的利益，很少就价格体系结成什么联盟。而在中国，房产开发商、房产代理商、房产投机（投资者）者却在谋求暴利的心态驱使下结成了联盟。 　　中国房价联盟以各种方式在各种场所捍卫着对中国社会、中国人民极度有害的高房价。较为典型的表现有无视市场表现、无视社会反响、无视国家政策都在一味歇斯底里地狂叫房价上涨；市场稍微出现对其不利因素就发出貌似凄惨地呼吁政府救市的声音；听不得房价下跌的声音，对房价下跌论者进行疯狂且近乎泼妇骂街的攻击，有一个不敢以真名示人却自称北草的人（其自称为草，不知称其为人是不是不尊重他，若因此而令其有不被尊重之感，只能说声抱歉了，因为，只有人才有资格说话）就是典型的例子。 　　在房价暴涨时期，中国房价联盟可谓固若金汤，任凭政府多番宏观调控、任凭消费者为了买房掏空几代人积蓄、任凭年轻人为了买房变得胸无大志都不能动摇其贪婪地追求暴利的决心。令人欣喜的是，今年以来中国房价步入了下降通道，各地房价都在不同程度地下跌，与此同时，成交量也在急剧萎缩。显而易见，今年下半年，中国房价联盟将彻底瓦解。理由如下： 　　一、房产开发商为了活命，不得不降价套现。 　　伴随着万科的高调降价，很多房产商都加入了降价行列。此前，很多房产商是不愿降价的，究其原因是在于不愿放弃暴利、怕降价了没人买、怕降价遭到房价联盟的攻击。而在目前的市场态势下，银根紧缩、观望气氛浓厚、资金链吃紧等原因令房产商不得不降价。这样，主要力量已然缴械，房价联盟的瓦解也将是必然的事。 　　二、房产代理商为了生存，不得不向雇主提交降价策略报告。 　　在房产火爆时期，房产代理商的日子非常好过，只要是能接到活，就可以赚得盆满钵满。一些开发商朋友告诉我，他们也不想定太高的价格，毕竟他们都想吧房子早点卖出去。可代理商却以种种理由去说服他们卖高价，因为房价越高代理商拿的佣金越多。代理商在给开发商做提报时往往会采取高定价诱惑策略，在给开发商画饼的同时也为自己预留超额的利润空间。而在房价处下降通道的今天，无论是已经操盘还是接项目的代理商都不得不向雇主提交降价策略报告。这样，房价联盟的中坚力量也将彻底瓦解。 　　三、房产投机（投资）者为了解套，不得不割肉出逃。 　　在房价联盟体系中，还有一股被动参与的力量，那就是房市投资（投机）者。之所以说其是被动力量，是因为这些人是最容易受市场因素影响。在房产火爆、房价疯涨时期，他们不断推高房价，成为房价联盟忠实拥趸者和高房价的推动者。而在房价处下降通道的市场态势下，这些人为了解套，割肉出逃是唯一选择。这样，这股房价联盟中被动参与的力量也将彻底瓦解。 标签：中国的出路, 割肉, 套现, 房地产, 紧缩

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