CIL博客 – 离你最近的离岸故事

中国投资网（CHNVC.COM)讯  在所有堵截房地产投资渠道的政策中，堵住外资看上去是最易见效的一环。但是短暂的休克后，外资似乎随时都准备寻找新的机会卷土重来     “别提房地产，以后任何跟房地产有关的投资我们都不做了。”6月底，渣打直接投资有限公司大中华区一位高层在接到《财经》记者电话时断然表示。电话中随即一片盲音。     一天之后，媒体披露了国家外汇管理局的一纸处罚通知。29家中外资金融机构因“协助一些境外投机性资金假借贸易或投资等渠道流入”，违规投资中国房市和股市而受到处罚，汇丰、渣打以及中国五大国有商业银行均在其列；其中，受罚外资金融机构达十几家之多。     半年之前，渣打中国还对外界表示，渣打联合美林、摩根士丹利入股中远房地产开发有限公司。     渣打只是近年来大举涌入中国房地产市场的外资中的一个，甚至算不得大角色。它最引人注目的投资是在2006年6月，向世茂房地产控股公司投资5000万美元；7月，向绿城中国控股有限公司投资金额约为3.7亿港元，获得绿城控股3.5%股份，并且出资2500万美元，在上海浦东买下上海城建国际中心大厦四个楼层。     仅仅半年时间，“外资房地产”变成了一个高度敏感的词汇，人人避之惟恐不及。其根缘，概因中国自2006年以来执行的打压外资房地产投资的政策在执行中一再加码。即使对投资中国房地产的兴致未减，主力机构也都纷纷从曝光转向潜水。     在针对房地产的所有宏观调控措施中，堵截外资是执行最彻底的一环，但是在中国房价如潮的涨势中，外资究竟起到了什么作用，是推力，还是其它，却仍然说不清道不明。而面对继续暴涨的房价，在短暂的休克之后，更多的外资金融机构似乎随时都在寻找新的机会卷土重来。     “13道拦截金牌”     2007年7月10日，国家外汇管理局下发《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（下称130 号文）。对于外资而言，能否上榜这份名单意义重大，但更重要的是，这份通知要求6月1日后获批的外商投资房地产企业将不被允许登记外债。     根据130号文，2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。     “实际上，130号文是限定了未来在中国新成立的外资房地产公司将不能从海外贷款。”德勤华永会计师事务所有限公司（下称德勤）合伙人罗永昌告诉《财经》记者。     外资投资中国房地产有多种形式，从对开发商的直接投资来说，可分为股权投资和债权投资，其中债权投资因为回报稳定、风险小，并且税务方面有好处，一直是受到外资偏爱并主要采取的投资形式。130号文出台表明监管层是有的放矢。     巧合的是，130号文发布正好是著名的“限外令”171号文出台一周年。一年前，建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称171号文），对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格规定。     2006年171号文对外资持有中国房地产方式、资本配置、融资等方式进行限制，其中禁止了投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产。这一规定实际上堵住了外资以股权投资直接向国内投资的途径。     171号文还要求投资规模不少于1000万美元的境内外商投资房地产企业，其注册资本不少于投资总额的50%，而且要在被投企业须注册资本全部到位并取得国有土地使用权证的情况下才可以借款。这些措施都意在增加降低外资的杠杆作用，增加成本。     2007年3月6日，商务部又发布《商务部办公厅关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》（业内称为25号文），全文提到房地产的地方只有一处，但对外资投资房地产再次作出严厉表态：即“严格限制外商投资房地产”。     未及三个月，商务部和外管局又联合发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（业内称50号文），强调境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。     50号文还进一步加紧了对外资房地产公司成立的审批，要求外商“申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准”。此前的171号文只是要求外商应先在国内注册成立公司，才能进行房地产投资经营行为。     外资进入能否停步     对于种种“限外”手段的作用，市场上反应并不相同。融科投资管理顾问有限公司执行总裁李汝容表示外资受到影响很大，从去年以来外资进入房地产大幅放缓。融科投资是联想控股旗下融科智地从事商业物业投资和资产管理的子公司。     美林投资银行房地产投资基金大中华区负责人彭刚亦对《财经》记者表示，130号文对外资投资中国房地产打击不小，已经有外资因此放弃投资中国房地产项目的打算。     不过，不少业内人士认为外资并未就此止步，毕竟“上有政策下有对策”。一家在海外红筹上市的房地产企业负责人士对《财经》记者表示， 130号文发出后，他们曾专门就此与外国投行等投资机构进行过探讨，结论是，外资房地产企业从境外贷款的道路不可能被完全卡死。     一方面，对于在海外上市的国内、甚至国有性质的房地产企业，有关政策在执行时肯定会有所考虑。而且，由于地方政府对引进外资的倾向性不同，在对政策的具体掌握上肯定会有所不同。另一方面，此前，外管局每年对外资房地产公司从境外贷款有相应的额度，这些额度应该不受130号文的影响。     “即使是今年6月1日后新获批成立的公司，也有可能通过境内的关联公司剩余的额度等形式，间接在境外获得融资。”上述地产负责人称。     事实上，德勤提供的研究数据可印证上述说法：2007年一季度，公布的外资对中国房地产项目的总投资额达54亿美元，比上一季度增加30%.根据德勤统计，外资投资最多的属商住混合综合性物业项目，增长最快的则是住宅楼项目。从地点上看，上海依旧是外资房地产商最青睐的城市。在德勤列出的八个最大的外资投资房地产项目中，六个项目在上海，另外两个分别在北京和四川。     就在8月7日，新加坡政府背景的新加坡腾飞集团（Ascendas　Group）在上海宣布，成立两只总额为14亿新加坡元（约合70亿元人民币）的基金，专门投向中国内地的工业和商业地产项目。腾飞集团总裁张雪倩称，腾飞集团在两笔基金中各占比30%左右，其他参与者均为亚洲或国际上知名的投资者。     [...]

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